Portais imobiliários ou Google Ads: onde o corretor deve anunciar

Portal imobiliário ou Google Ads? Para a maioria dos corretores e das imobiliárias, a resposta é os dois, cada um para uma coisa. O portal costuma compensar no aluguel, no estoque grande e na cidade em que o comprador já começa a procura dentro dele. O Google Ads compensa quando você quer o contato só para você, de quem digita o bairro e o tipo de imóvel na busca, levado para uma página sua. Quem desempata é a conta feita com os seus números: quanto custa cada contato e quantos contatos viram visita e venda em cada canal, medidos lado a lado por uns 60 dias.

Não é dúvida de pouca gente. No Planejador de Palavras-chave do Google, consultado em 29/10/2026, "portais imobiliários" e "portal imobiliário" tiveram 2.900 buscas por mês cada uma no Brasil, e "anunciar imóvel grátis", 590. A comparação que engana é pôr a mensalidade do portal ao lado da verba do Google: o que importa é quanto custa cada venda em cada um. A conta pronta está mais abaixo, com uma planilha de 60 dias para você fazer a sua.

Como funciona o portal imobiliário, e quem é dono do quê?

O portal é uma vitrine alugada. Em geral, o plano é cobrado pela quantidade de imóveis publicados ao mesmo tempo, e o destaque no topo da lista costuma ser vendido à parte. Em troca, os seus imóveis entram num lugar onde muita gente já está procurando casa e apartamento.

Funciona, e por isso quase todo corretor usa. Numa pesquisa do Sistema COFECI-CRECI (os conselhos federal e regionais dos corretores), feita por telefone com 1.566 corretores de todo o país entre janeiro e fevereiro de 2024, só 12% disseram não usar nenhum portal de anúncios. O Google apareceu em 29% das respostas sobre ferramentas digitais de trabalho, bem atrás do Instagram (80%) e do Facebook (60%), e a pesquisa não separa o anúncio pago do perfil grátis (COFECI, 2024).

O que pouca gente põe na conta é de quem é cada parte desse negócio:

A linha do contato merece atenção. Quando o dono assina autorização sem exclusividade com três imobiliárias, o mesmo apartamento pode aparecer três vezes, com três fotos de capa e, às vezes, três preços. Quem gostou dele chama os três e fica com quem responder primeiro, ou com quem fizer o melhor preço na conversa.

O Código Civil explica por que a exclusividade escrita pesa tanto. Se o dono fecha o negócio direto com o comprador, nenhuma comissão é devida ao corretor. Se a corretagem com exclusividade foi ajustada por escrito, o corretor tem direito à comissão inteira mesmo assim, a não ser que se prove que ele ficou parado (Código Civil, art. 726). Como conseguir essa exclusividade com o proprietário é assunto do guia de captação de imóveis.

Como funciona o Google Ads para quem vende imóvel?

No Google Ads você paga por clique, e não por imóvel publicado. O anúncio aparece na busca do Google para quem digita o que você escolheu disputar, como "apartamento 3 quartos no Buritis", e o clique leva para a página que você quiser: a do imóvel, a lista do bairro ou a de avaliação. Não existe valor mínimo, e o orçamento é por dia.

Duas diferenças de modelo mudam a conta. A primeira: você não paga para estar na vitrine; paga quando alguém se interessa a ponto de clicar. A segunda: a vitrine não vem pronta. Sem uma página boa, com fotos, preço e o botão de WhatsApp à vista, o clique pago vai embora sem chamar ninguém. O que essa página precisa ter está no guia de landing page.

E uma igualdade que pouca comparação admite: os dois param quando você para de pagar. A diferença está no que sobra. No portal, sobra a lista de quem chamou, se você anotou. No Google, sobram também a página, que continua no seu site, e o histórico de quais buscas trouxeram contato.

Os preços por clique das buscas de imóvel, as palavras negativas do ramo, o que a lei exige no anúncio e quanto da procura vem de quem mora fora da cidade estão no guia de Google Ads para corretor de imóveis. Aqui o assunto é a escolha entre os dois canais.

Quando o portal compensa mais?

Quando você tem muito imóvel, pouco tempo para cada um e um cliente que já começa a procura dentro do portal.

O aluguel é o caso mais claro. Quem procura aluguel compara dezenas de opções em poucos dias, filtra por preço e bairro e chama vários de uma vez, e a comissão de cada locação é pequena perto da de uma venda. Pagar clique a clique por apartamento de aluguel costuma não fechar a conta, enquanto o plano do portal dilui o custo em muitos imóveis.

O estoque grande vai pelo mesmo caminho. Com 80 imóveis na carteira, montar uma página e uma campanha para cada um não faz sentido; o plano publica todos de uma vez, e o custo por imóvel cai conforme a carteira cresce. Quem tem 6 imóveis exclusivos faz a conta ao contrário.

E há cidades em que o comprador começa pelo aplicativo do portal, e não pelo Google. Como saber se é a sua? Pergunte. Dos últimos 20 clientes que fecharam com você, onde cada um viu o imóvel pela primeira vez? Depois, abra o Planejador de Palavras-chave (a ferramenta grátis do Google Ads que mostra quantas pessoas buscam cada termo) e procure os seus bairros com o tipo de imóvel. Busca quase zero quer dizer que o Google tem pouco a oferecer ali.

O ponto fraco do portal, em qualquer desses casos, é dividir a atenção com os vizinhos de tela. Quem chega até o seu imóvel passou por vários outros antes, e vai ver mais alguns depois.

Quando o Google Ads compensa mais?

Quando a busca tem nome e endereço. Quem digita "casa com piscina no Jardim Botânico" ou "apartamento perto do metrô Santa Cruz" já sabe o que quer e onde, e está a um clique de chamar alguém. Essa pessoa não quer uma lista com milhares de opções: quer as poucas que servem para ela. Uma página sua com a lista daquele bairro responde melhor do que a página inicial do site, e o contato chega só para você. É a busca mais perto da visita.

Três casos puxam ainda mais para o Google.

Imóvel de comissão alta. A sua parte numa venda de R$ 900 mil paga muitos cliques. Quanto maior a comissão, mais você pode pagar por contato e ainda ganhar, como mostra a conta da próxima seção.

Captação. O proprietário que digita "avaliação de imóvel" com o nome da cidade, ou "quanto vale meu apartamento", não está no portal procurando comprador: está procurando um corretor. Uma campanha que leva para a página de avaliação do seu site pega essa pessoa antes de ela assinar com outro.

Comprador de fora da cidade. Em cidade de praia ou polo regional, quem compra muitas vezes mora longe. No Google, a opção de local "Presença ou interesse" mostra o anúncio também para quem está fora e demonstrou interesse na região (opções de local avançadas). Os números dessa procura de fora estão no guia do corretor citado acima.

No Admaner, você digita o endereço do seu site, ou da página de um imóvel, e vê grátis, sem criar conta, a prévia de 3 anúncios para a busca do Google. A campanha fica só na Pesquisa, nos locais que você escolher, e, se a página do seu site mostra o número do CRECI, já nasce em "Presença ou interesse", alcançando também quem está em outra cidade e procura imóvel nesses locais (como criar a campanha).

Quanto custa cada contato e cada venda no portal e no Google?

A conta tem dois andares. O primeiro é o custo por contato: o que você gastou no mês dividido pelos contatos que chegaram. O segundo, o que decide, é o custo por venda: o mesmo gasto dividido pelas vendas. Entre um andar e outro está a pergunta que o portal e o Google respondem de jeitos diferentes: de cada 100 contatos, quantos viram venda?

Imagine uma corretora de Belo Horizonte que vende apartamentos de R$ 500 mil, com 5% de comissão dividida meio a meio com a imobiliária: R$ 12.500 para ela por venda. Ela gasta perto de R$ 900 por mês em cada canal. Todos os números da tabela são de exemplo, para mostrar a conta. Os seus vão ser outros.

No exemplo, o contato do portal saiu quase pela metade do preço, e a venda saiu R$ 840 mais cara. Contato barato não quer dizer venda barata: o que decide é quantos contatos cada canal precisa para virar um negócio. O portal traz mais gente, e mais gente comparando. O Google traz menos gente, que buscou aquele bairro e chegou a uma página só sua.

Agora mude um número só. Se o portal fechar uma venda a cada 90 contatos, e não a cada 150, a venda dele cai para R$ 1.800 e ele passa à frente. Se a taxa de contato da sua página no Google cair de 5 para 3 a cada 100 cliques, o contato sobe para R$ 60 e a venda, para R$ 3.600. Por isso nenhuma comparação de fora serve para você: o vencedor muda com a sua cidade, o seu tipo de imóvel e a sua página.

Dois custos que quase ninguém soma:

• O seu tempo. Se você passa 6 horas por semana respondendo contatos que perguntam e somem, essas horas também entram no custo do canal que os trouxe.
• A venda que demora. Com um negócio a cada 3 meses, um mês ruim não diz nada. Venda de imóvel chega aos saltos: some três ou quatro meses antes de julgar.

Dá para usar os dois ao mesmo tempo, sem pagar duas vezes pelo mesmo cliente?

Dá, e na minha leitura é o arranjo que mais faz sentido para quem tem verba curta: cada canal no que faz melhor, sem os dois disputarem a mesma pessoa.

Uma divisão de partida: no portal, o aluguel e os imóveis padrão do estoque, que vendem pela comparação; no Google Ads, a venda nos bairros onde você mais fecha, os imóveis de comissão maior e a página de avaliação, para captar.

Duas regras do anúncio evitam pagar duas vezes pela mesma pessoa, e as duas estão explicadas no guia do corretor: o clique do Google nunca vai para o seu anúncio dentro do portal, e as buscas pelo nome dos portais ficam bloqueadas. Falta uma, que é de atendimento. Dê a cada canal uma porta própria. No botão de WhatsApp da página do anúncio, deixe uma mensagem pronta diferente da do portal, como "Olá! Vi o apartamento no seu site". Quando a conversa chega, você já sabe de onde veio.

Com R$ 1.500 por mês para anunciar, por exemplo, dá para manter o plano do portal que cobre o aluguel e pôr de R$ 20 a R$ 25 por dia no Google para a venda em dois bairros. Em 60 dias, a próxima seção diz para onde mover o dinheiro.

O que medir para decidir em 60 dias?

As visitas. Em 60 dias você não conta vendas, conta visitas: é o número mais perto da venda que já aparece nesse prazo. Venda de imóvel demora mais do que isso para dar sinal.

Monte uma planilha com uma linha por contato e estas colunas:

Quando a pessoa não diz de onde veio, pergunte logo no começo, sem cerimônia: "Que bom que você chamou! Só para eu organizar aqui: você viu esse imóvel onde?". Leva cinco segundos e salva a conta inteira.

No fim de cada semana, some por canal. No fim dos 60 dias, faça três divisões para cada um:

1. Custo por contato: gasto do período ÷ contatos.
2. Custo por visita: gasto do período ÷ visitas feitas.
3. Contatos por visita: contatos ÷ visitas. Mostra quanto trabalho cada visita custou a você.

A regra que eu usaria: se um canal tem o custo por visita duas vezes maior que o outro nos dois meses, tire dele um terço da verba e passe para o outro. Se os dois empatam, mantenha os dois e olhe as vendas de novo no quarto mês. Se um deles não trouxe nenhuma visita em 60 dias, o problema pode não ser o canal: confira antes a página, a foto de capa e quanto tempo você leva para responder.

Se a campanha do Google for do Admaner, uma parte dessa planilha se preenche sozinha. Com o Código do Google em todas as páginas do seu site e a captura ligada, quem envia o formulário entra no AutoCRM com o nome da campanha, e quem veio do portal você cadastra pelo botão "Novo lead", como Cliente de Carteira (como funciona o AutoCRM). Ao marcar "Comprou" com o valor do imóvel num lead da campanha, o card dela mostra o retorno sobre o investimento (ROAS), calculado sobre a comissão quando a página do site mostra o número do CRECI.

Dá para anunciar imóveis de graça?

Dá para divulgar de graça, com limites, e nenhum caminho grátis substitui o portal ou o anúncio para quem precisa de volume logo.

O principal é o Perfil da Empresa no Google, o cadastro grátis que aparece na busca e no Maps. Imobiliárias podem ser verificadas, e o corretor pode ter perfil próprio como profissional liberal, desde que atenda o público e possa ser encontrado no local verificado no horário indicado (diretrizes para representar sua empresa no Google). O imóvel em si não pode: a lista de quem não se qualifica inclui propriedades disponíveis para aluguel ou venda, como residências para férias, casas-modelo e apartamentos vagos (diretrizes de qualificação). O Perfil da Empresa divulga a imobiliária ou o corretor, nunca um imóvel por perfil.

Dentro do perfil, os imóveis entram pelas postagens. A atualização aceita descrição, foto, vídeo e um botão com link, que pode levar à página do imóvel no seu site. Postagens com mais de 6 meses são arquivadas, e as que trazem um telefone na descrição podem ser rejeitadas se o Google não conseguir ligar o número à empresa; use o botão (criar e gerenciar posts). Como criar e verificar o perfil está no guia do Perfil da Empresa no Google.

O seu site não é de graça, porque tem domínio e hospedagem ou a mensalidade de uma plataforma. Mas é o único canal que é seu de verdade, com uma página por imóvel e uma por bairro e o CRECI no rodapé, e é também para onde o anúncio do Google vai levar: o mesmo dinheiro serve aos dois. Já o Instagram e o status do WhatsApp custam só o tempo e mostram o imóvel para quem já segue você. Além desse círculo, alcançam pouco.

E a lei vale no grátis também. A Lei 6.530/1978, que regula a profissão, proíbe o corretor e a imobiliária de anunciar sem o número de inscrição no CRECI e de anunciar publicamente um negócio sem autorização por escrito (Lei 6.530/1978, art. 20). A postagem no perfil, o story e o anúncio no portal entram na mesma regra.

Portal ou Google: como decidir com os seus números?

Respondendo a cinco perguntas, nesta ordem, se a dúvida ainda estiver de pé:

1. Quanto da sua comissão vem de venda e quanto de aluguel? Aluguel puxa para o portal. Venda de valor alto puxa para o Google.
2. Quantos imóveis você tem para anunciar? Muitos e parecidos, portal. Poucos e exclusivos, Google com uma página para cada um.
3. Os seus bairros têm busca no Google? Sem busca, o Google tem pouco a oferecer. Com busca, o contato de quem digitou o bairro chega só para você.
4. Você tem página própria com fotos, preço, WhatsApp e CRECI? Sem ela, comece por ela, antes de qualquer anúncio no Google.
5. Você anota de onde vem cada contato? Sem isso, a escolha vai ser pelo palpite, e o palpite costuma ficar com o canal que traz mais mensagens, e não com o que traz mais vendas.

A escolha não é para sempre. Refaça a conta a cada trimestre, com a planilha na mão, e mude o dinheiro de lugar quando os números pedirem.